Vous entendez parler de nue-propriété et d’usufruit dès qu’il est question de transmission ou de donation, sans toujours saisir ce que recouvrent ces termes. Il s’agit pourtant d’un mécanisme simple à comprendre une fois posées les bonnes définitions. Voici comment fonctionne le démembrement de propriété, qui détient quels droits et pourquoi cet outil séduit autant les familles qui préparent leur succession.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d’un bien réunit trois droits : l’usage, la perception des revenus et la disposition. Le démembrement consiste à séparer ces droits entre deux personnes : d’un côté l’usufruitier qui utilise le bien et en tire les revenus, de l’autre le nu-propriétaire qui détient la substance du bien sans pouvoir en jouir. Tant que dure ce partage, aucun des deux ne possède seul la pleine propriété.
Concrètement, l’usufruit regroupe deux prérogatives héritées du droit romain. L’usus est le droit d’usage, autrement dit celui d’habiter le logement. Le fructus est le droit de jouissance, c’est-à-dire de percevoir les fruits du bien, par exemple des loyers. La nue-propriété, elle, correspond à l’abusus : le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le léguer, dans la seule limite de la part que l’on détient.
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
L’usufruitier profite du bien au quotidien. Il peut y vivre lui-même, y loger sa famille ou le mettre en location pour en encaisser les loyers. En contrepartie de ces avantages, il assume plusieurs obligations.
- Conserver le bien en bon état et prendre en charge les réparations courantes ainsi que l’entretien.
- Payer la taxe foncière et les charges liées à l’occupation du bien.
- Ne pas dénaturer le bien ni modifier sa destination sans l’accord du nu-propriétaire.
L’usufruitier supporte donc les dépenses du quotidien. Les grosses réparations, quant à elles, relèvent d’un autre régime.
Quels sont les droits du nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant toute la durée de l’usufruit. Son droit reste néanmoins réel : il peut vendre ou donner sa nue-propriété. En revanche il ne peut vendre le bien en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier.
Ses obligations sont limitées. Il prend en charge les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, comme les gros murs, les voûtes, les poutres ou la toiture. Il bénéficie en contrepartie d’un avantage fiscal notable : pendant le démembrement il n’est redevable ni de la taxe foncière liée à l’occupation ni des impôts sur les revenus qu’il ne touche pas. Sa nue-propriété n’entre pas non plus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, cette charge pesant sur l’usufruitier.
Pourquoi utiliser le démembrement pour transmettre ?
C’est l’usage le plus répandu dans une optique de transmission de patrimoine. La technique classique est la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Les parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Ils continuent ainsi d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers jusqu’à leur décès.
Cette stratégie présente un double intérêt. D’abord les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, toujours inférieure à celle de la pleine propriété. Ensuite les parents gardent la maîtrise et les revenus du bien de leur vivant. Selon l’objectif visé le choix diffère : on donne la nue-propriété pour transmettre un capital, on donne l’usufruit temporaire pour transmettre des revenus, par exemple pour aider un enfant étudiant.
Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?
Lors d’une donation ou d’une succession l’administration fiscale applique un barème forfaitaire prévu à l’article 669 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus son usufruit vaut cher, car il est censé en profiter longtemps. La nue-propriété correspond au complément.
Voici le barème en vigueur en 2026, donné à titre indicatif.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un exemple concret. Pour un bien évalué à 300 000 euros donné par un parent de 68 ans, l’usufruit vaut 40 %, soit 120 000 euros. La nue-propriété transmise aux enfants est donc valorisée à 180 000 euros. Ce sont ces 180 000 euros qui servent de base au calcul des droits de donation, sur lesquels s’appliquent en plus les abattements familiaux.
Que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit ?
L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier lorsqu’il est viager. Il s’éteint à l’échéance prévue s’il a été fixé pour une durée déterminée. À ce moment le nu-propriétaire récupère automatiquement les droits d’usage et de jouissance. Il redevient plein propriétaire du bien.
L’atout majeur tient à la fiscalité de cette étape. La reconstitution de la pleine propriété n’entraîne aucun droit de succession ni aucune taxe supplémentaire. Les enfants récupèrent l’entière valeur du bien, y compris son éventuelle prise de valeur, sans repasser par la case impôt. C’est ce qui fait du démembrement un levier de transmission apprécié.
Quelques questions fréquentes
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui à condition que l’usufruitier et le nu-propriétaire soient d’accord. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux selon le barème fiscal ou les modalités convenues.
Le démembrement fonctionne-t-il pour un compte titres ou des parts de société ?
Oui le démembrement ne concerne pas que l’immobilier. Il s’applique aussi aux valeurs mobilières, aux parts de SCI ou à une somme d’argent, selon des règles propres à chaque type de bien.
Faut-il un notaire ?
Pour une donation de nue-propriété d’un bien immobilier le passage devant notaire est obligatoire. Au delà de cette formalité chaque situation patrimoniale est différente. Les montants et les barèmes évoqués ici sont indicatifs et peuvent évoluer. Avant toute décision faites le point avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine qui étudiera votre cas précis.